La loi pour l’accès au logement et un urbanisme rénové, dite loi Alur, a été adoptée et promulguée le 24 mars 2014. Au 1er janvier 2017, de nouvelles mesures ont été prises pour les copropriétés. La nouvelle réglementation vient modifier certaines conditions d’exercice du syndic et les modalités de prise de décision.
Ces nouveaux changements vont manifestement aider les pouvoirs publics à mieux identifier le million de copropriétés dénombrées, soit 8 millions de logements.
Registre national des copropriétés
L’immatriculation des copropriétés
La loi Alur exige que toute copropriété doit procéder à son immatriculation au sein du registre national des copropriétés. Ce dernier permet de rassembler des données importantes comme : le nombre de lots d’une copropriété, son budget prévisionnel, l’état des impayés ou l’existence de procédures. Toutes les formalités d’immatriculation sont effectuées par le syndic de copropriété.
La fiche synthétique de copropriété
Désormais, chaque copropriété doit mettre en place une fiche synthétique de copropriété, qui collecte les données financières et techniques essentielles à l’immeuble.
De son côté, le syndic est chargé d’actualiser annuellement les données de cette fiche, qui sera annexée à toute promesse ou compromis de vente portant sur un lot de copropriété.
Cette nouvelle attribution des syndics de copropriété entre en vigueur en fonction de la taille des copropriétés :
- En janvier 2017 pour les copropriétés de plus de 200 lots ;
- En janvier 2018 pour les copropriétés moyennes, entre 50 et 200 lots ;
- En janvier 2019 pour les petites copropriétés, de moins de 50 lots.
Les annonces immobilières
Autre changement en rapport avec les annonces immobilières qui doivent dorénavant bien mentionner certains points lors de la vente d’un bien :
- Appartient à une copropriété ou pas
- Nombre de lots
- Montant annuel des charges
Et le cas échéant :
- Si le syndicat des copropriétaires fait l’objet de procédures liées « aux copropriétés en difficulté »
Nouvelles missions du syndic
La loi Alur prévoit des missions complémentaires pour les syndics. À noter que certaines dispositions en modifient aussi d’autres :
- Les prestations complémentaires, dont celles pas prévues à l’origine, sont désormais comprises dans le forfait, et ce, concernant les contrats conclus ou renouvelés à partir du 1er juillet 2015.
- Le modèle type de contrat propre à l’ensemble des syndics doit contenir toutes les prestations pouvant être facturées en frais particuliers aux copropriétaires uniquement.
- Si l’immeuble recense plus de 15 lots principaux, une dérogation n’est plus envisagée à l’obligation de mettre en place un compte séparé dédié au nom du syndicat des copropriétaires.
- Si l’immeuble compte moins de 15 lots, l’assemblée générale de la copropriété peut décider de placer son capital sur un seul compte bancaire, inscrit dans les écritures bancaires comme un sous compte.
- Lors de la réception des relevés périodiques du compte bancaire séparé, le syndicat de copropriété est tenu de les donner ou de fournir un accès au conseil syndical.
Il est désormais obligatoire aux syndics professionnels de disposer d’un extranet comprenant la totalité des documents essentiels relatifs à leur copropriété. Dans le même sens, l’envoi direct par mail des convocations aux assemblées générales est désormais possible.
Création d’un fonds de travaux
Fonds de travaux obligatoire
La loi Alur impose désormais la création d’un fonds de travaux au 1er janvier 2017. Cette nouvelle disposition concerne les copropriétés d’un immeuble de plus de 5 ans. L’objectif étant de mettre des fonds de côté pour pouvoir financer des travaux et réagir plus facilement à d’éventuels imprévus. Alimentée par l’épargne collective, cette réserve sert notamment pour les travaux votés par l’assemblée générale hors budget prévisionnel. De même, il faut savoir qu’un compte bancaire séparé de celui des copropriétaires est réservé pour accueillir ces fonds. Pour information, la cotisation annuelle obligatoire ne devra pas être inférieure à 5 % du budget prévisionnel annuel voté en assemblée générale.
Diagnostic technique global (DTG)
Dans un objectif de fixer un coût prévisionnel des travaux de rénovation et d’entretien à mener dans les dix années à venir, il est désormais nécessaire aux copropriétaires de se prononcer sur leur volonté de réaliser un diagnostic technique global (DTG). Il faut cependant savoir que le Dossier Technique Global (DTG) pour les copropriétés devra être rédigé par un auditeur externe et comprendre un DPE (diagnostic de performance énergétique) pour connaître le volume d’énergie consommée par le bien immobilier et les économies à générer.
Le carnet numérique de suivi et d’entretien
Accessible par tous les copropriétaires et comprenant toutes les informations en rapport avec l’entretien, l’utilisation et l’amélioration des logements et des parties communes d’une copropriété, le carnet numérique de suivi et d’entretien est obligatoire pour toute construction neuve à partir du 1er janvier 2017. Celui-ci doit comprendre le dossier de diagnostic technique (DDT) lors d’une vente ou d’une location, afin d’informer les futurs locataires ou acquéreurs de l’état du logement.
Assurance du copropriétaire
Tout copropriétaire est tenu à s’assurer contre les risques de responsabilité civile, qu’il soit occupant ou non occupant. Cette mesure, concernait, avant l’adoption de la loi Alur, uniquement les copropriétaires non occupants.
Les copropriétés en difficulté
La loi Alur porte une attention particulière aux copropriétés dégradées, qui représentent près de 15 % du parc et propose de renforcer leur prise en charge. Pour les copropriétés de plus de 200 lots, de 25 à 15 % le seuil d’impayés est réduit. Dès lors, la saisine du juge pour la désignation d’un expert indépendant chargé d’analyser la situation de la copropriété est amorcée. Cette nouvelle obligation permet notamment de confier la gestion des parties communes d’une copropriété en état de carence à un organisme financièrement en mesure de réaliser les travaux nécessaires suite à l’expropriation de ces parties communes par la commune ou par un établissement public de coopération intercommunale.
L’adoption de la loi Alur 2017 a apporté de nombreux changements au niveau du fonctionnement des copropriétés. Les syndicats de copropriétés, certains documents et la prise de décision sont les éléments les plus impactés par la réforme.
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