D’une manière générale, le règlement prévoit une obligation d’assurance de la copropriété. Dans ce contexte, il est à la responsabilité du syndic de souscrire un contrat assurant les dommages liés à l’immeuble et la responsabilité civile de la copropriété et des organes de gestion.
Le plus souvent, l’assurance de la copropriété porte spécialement sur les parties communes. En fonction du contrat, celle-ci peut comprendre certaines parties privatives comme les garages et les caves.
Une responsabilité civile obligatoire
Depuis 2014, il est obligatoire, selon la loi Alur, au syndicat des copropriétaires de s’assurer contre les risques de responsabilité civile dont il doit répondre à l’instar du défaut d’entretien des parties communes.
L’assurance responsabilité civile de la copropriété peut ainsi porter sur les dommages causés, à des copropriétaires ou à des tiers, par les bâtiments ou par les personnes travaillant pour le compte de la copropriété (gardien, jardinier…).
Copropriétaires bailleurs ou occupants ?
Les copropriétaires occupants sont tenus d’assurer leur responsabilité civile en souscrivant des contrats multirisques habitation couvrant le souscripteur et tous les autres occupants du logement.
Pour les copropriétaires bailleurs, n’occupant pas leur logement, ils doivent s’assurer contre les risques pour lesquels leur responsabilité vis-à-vis des locataires pourrait être mise en cause.
Pour une partie comme pour l’autre, les copropriétaires doivent impérativement respecter le règlement de la copropriété.
Les dommages couverts par l’assurance de la copropriété
L’assurance collective de la copropriété sert à protéger les parties communes de l’immeuble contre les dommages matériels. Ces sinistres peuvent avoir plusieurs causes :
Causes structurelles
- Dégât des eaux (comme les ruptures, les débordements ou les infiltrations, …)
Causes accidentelles
- Incendie, foudre et explosion (incluant les dommages provoqués par l’intervention des secours)
- Bris de glaces (il peut s’agir de vitrages de parties communes ou de parois vitrées séparant des balcons mitoyens, …)
- Vol (détériorations causées par les cambrioleurs et même conséquences du vol de clés de logements privatifs dans la loge du gardien).
Causes naturelles
- Catastrophe naturelle (c’est le cas par exemple d’inondations ou de sécheresse exceptionnelle, …)
Trois types d’assurance à souscrire
La police habitation
Police globale, assurance incendie ou police habitation, ce type d’assurance souscrit par l’association des copropriétaires, peut couvrir le bâtiment contre les dommages matériels causés par un incendie, dégâts des eaux, foudre, explosion, grêle, tremblement de terre, …
Elle assure à la fois la responsabilité de l’association des copropriétaires ainsi que les propriétaires eux-mêmes. Cependant, les locataires ne sont pas couverts et sont tenus de souscrire une assurance qui couvre leur responsabilité locative en cas d’incendie ou dégâts des eaux.
L’assurance responsabilité du syndic
Tout syndic, professionnel ou non, est tenu à souscrire une assurance responsabilité couvrant l’exercice de sa mission. Si le mandat gratuit est pratiqué par un copropriétaire non professionnel, cette assurance sera payée par l’association des copropriétaires.
L’assurance responsabilité du personnel, du conseil de copropriété et du commissaire aux comptes
La souscription d’autres polices est envisageable. Dans le cas d’une copropriété faisant travailler du personnel salarié, il est obligatoire à celle-ci de souscrire une assurance couvrant les accidents du travail et les accidents survenus sur le chemin du travail.
Il est possible également que l’assemblée générale souscrive une assurance couvrant la responsabilité des membres du conseil de copropriété et du commissaire aux comptes.
En fonction du statut de chacun, la souscription d’une couverture minimale peut être obligatoire ou facultative. À partir de 2014, la loi Alur vient accentuer les règles en matière d’assurance en copropriété.
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